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青岛反洗钱研究工作室

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房地产业洗钱行为的成因分析  

2017-03-19 09:55:33|  分类: 综合类反洗钱文摘 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产业洗钱行为的成因分析

作  者:穆改珍    
出  处:《河北金融》
单  位:中国人民银行石家庄中心支行   


摘 要: 近年来,房地产市场交易异常活跃,成为人们关注的焦点。由于房地产行业的反洗钱政策或制度尚未建立,一些不法分子便利用国家法律和管理的漏洞,在房地产行业从事洗钱犯罪活动,给房地产行业的健康发展带来危害。本文从房地产行业存在洗钱行为的诱因出发,分析房地产行业可能存在洗钱的手段,提出了完善房地产行业反洗钱的政策建议。
关键词: 房地产经济,建筑业经济,洗钱行为,房地产市场

  房地产业洗钱,主要是指不法分子,通过投资或开发房地产,或者通过购置房地产或出售,将不正当收入合法化。我国房地产业是随着改革开放的深入而蓬勃发展起来的一支朝阳产业,现成为国民经济中基础性和先导型的产业。近几年,房地产业几度升温,市场异常火爆,但在这股房产热潮的背后,却涌动着一股暗流,那就是发生在房产交易领域内洗钱犯罪及其它犯罪现象,由于房地产行业未纳入反洗钱监管范围,使得洗钱犯罪在这-行业有了生存的条件。
  
  一、房地产业洗钱行为的诱因
  
  据《中国十大暴利行业》排行,房地产行业连续3年排行于榜首,成为暴利行业中的暴利行业。在各类富豪排行榜上,高居前位的一半以上都与房地产业有关。我国已有300多家上市公司涉足房地产开发领域,房产业成为公认的高利润行业,由于房地产行业潜在的巨大经济利益,吸引着资金不断投入到房地产开发和房产买卖当中,洗钱不法分子在这种形势、背景的掩护下混淆其中,利用房地产行业的特殊性进行非法洗钱活动。
  
  (一)房地产资金交易额较大,使犯罪洗钱更加容易
  
  洗钱行为往往发生在大额交易中,房地产的开发和购置动辄几十万元、几百万元,甚至达到千万元、亿元,便于大额资金的进出。对洗钱者而言,将犯罪收益投入房地产业这个特定的“黑钱清洗系统”的时间会很短,被侦查发现的风险也很小,由此为洗钱者提供了方便之门。洗钱者通过一次或两次交易就能把黑钱洗白,减少黑钱的清洗环节,房地产业成为洗钱犯罪的场所之一。
  
  (二)房地产的保值、升值功能和房地产行业的高盈利性吸引着洗钱者,使之成为洗钱领域的又一个原因
  
  与其它商品相比,购置房地产这种不动产商品,不仅投资大,风险小,而且保值、升值功能特别突出。大多数人认为,拥有房地产资源,远比持有货币或其他消耗性商品更具有投资前景。从长期来看,房地产的价格会继续呈现上升的趋势,所以房地产行业成为老百姓投资的一个领域,而洗钱分子也瞄准了房地产市场这个行业,他们用得来的黑钱购置房产,将黑钱转换为实物形态,不仅黑钱会被洗白、保本,并且还具有滚雪球的升值效应。因此,该行业会成为商家投资的热点,洗钱分子也会乘机携带黑钱,踏入房地产市场。
  
  (三)房地产交易信息透明度低,使洗钱行为更加隐秘
  
  首先,我国房地产登记系统使用的是实名制,但由于相关的政策或制度不完善,对购房者身份识别、收入状况了解等没有统一的要求,客户身份登记起到的作用更多的是查询服务功能,而对购房者是否存在洗钱或其他违法行为不能起到监督分析的作用,犯罪分子便利用这一特点,可,以轻易用得来的脏钱购买多处房产,再另择机会出售完成其洗钱的目的。其次,由于全国联网的房地产登记系统还没有建立,对异地购房或房屋赠与、转让情况无法进行监测,加上异地购房置业的隐蔽性好,不容易被人觉察,也使犯罪分子看好在房地产行业进行洗钱。
  
  (四)房地产业反洗钱工作监管处于空白状态
  
  目前我国现有的反洗钱法律法规主要集中在金融领域,对特定的非金融行业基本上还尚未涉足,没有制定相应的监管政策,对房地产业反洗钱工作的监管基本处于空白状态,再者房地产商作为商人,追逐经济利益是经营的最大目的,为获得更大的利益,房地产商希望楼盘在最短的时间、以更高的价格出手,而洗钱者“一掷千金”和“爽快”的姿态正中了他们的意愿,他们愿意为购房者提供一切可能的服务,包括为其掩护资金的来源和性质。这样就使得别有用心的洗钱分子有机可乘,也使这一领域的洗钱比其他金融领域的洗钱犯罪更加难于监控。
  
  二、房地产业的洗钱方式
  
  (一)通过投资房地产开发并利用集团式经营手段进行洗钱
  
  洗钱者将需要“漂白”的犯罪收入用于组建注册房地产开发公司,在以合法身份经营房地产开发项目的同时,从事贩毒等违法犯罪活动,他们利用投资房地产开发这一手段,将贩毒等违法所得来的黑钱支撑房地产开发的巨额资金需求,以此来掩盖罪恶的洗钱活动,改变黑资的外在表现形式,通过一系列合法经营活动,再以正当经营所得名义将犯罪收入混入合法收入向税务当局申报,在依法纳税的外衣掩饰下使犯罪收入合法化。
  
  (二)利用参股方式进行洗钱
  
  现阶段国内房地产开发企业多为民营企业,其自有资金主要为投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润,远不能满足企业日益扩张的需要,股权融资便成为房地产投资资金中的重要部分。国家政府公职人员利用手中权力与开发商相互勾结,在为房地产开发商审批项目、规划用地时大开方便之门,开发商则采用入股、暗股等形式进行贿赂作为回报,其过程既是获得一个黑色收入的过程,又是一个洗钱的过程。此类洗钱方式的特点是数额巨大,洗钱周期长,隐蔽性强。
  
  (三)通过购置房地产进行洗钱
  
  一是购置多处房产来洗钱。由于监管制度的不完善,使得对一人购买多套或同一家庭以多人名义购买多套商品房的行为无法监测。二是购置豪华房地产来洗钱。豪华房地产的单价很高,因此,豪宅的交易使洗钱者很轻松地将大额的黑钱由资金形态转变成了实物形态,完成对黑钱的合法占有。三是在异地购置房地产。在我国异地置业比较便利,且在全国范围内都可购买,没有区域限制,一些别有用心的人,将其在甲地的灰色收入转移到乙地买房置业,不容易被普通人所觉察。
  
  据有关资料报道,在北京、上海、深圳、广州和南京等高房价城市,用金额300万到500万购买住房属于中档消费,用500万以上一次性支付买房的现象相当普遍,甚至一次性购房金额超1000万的也大有人在。可见通过购买房产,洗钱者可以在较短的周期内完成处置阶段。
  
  (四)通过一买一卖进行洗钱
  
  洗钱者以市场价买进房地产,持有时间不长,再以各种理由出售该房地产,有的以高出市场价出售,有的以原价出售,有的还会以更低的价格出售,洗钱者不会在乎这部分资金的“钱生钱效应”,而只在乎黑钱能否变白和非法的收入能否变成合法的投资收益,因为把钱洗白才是他的真正目的。
  
  三、相关建议
  
  (一)建立和完善房地产业的反洗钱法律法规
  
  国家应尽快制定房地产行业反洗钱法律法规,明确规定房地产商在经营活动中应承担的反洗钱社会责任和法律义务。同时国家反洗钱行政主管部门应协同房地产行业管理部门建立信息互通机制及大额房产交易的监测分析系统,制定房地产行业客户身份识别内容及大额可疑交易报告标准。监督和指导房地产商切实履行客户身份识别和大额可疑交易报告职责。
  
  (二)建立和完善全国联网的房地产登记系统
  
  建立全国统一的房地产网络信息平台,实现全国各地区房地产登记系统的信息共享,系统对异地购房、多次购房、购置豪华住宅的设置提示功能,可以有效对可疑房产交易行为实时监测和跟踪分析。
  
  (三)建立房地产管理部门与金融机构的协作机制
  
  房地产商在销售房产时,不仅应做到“了解其客户”,对于一定金额以上的房产交易,开发商应识别客户身份,要求客户提交详细的个人信息,包括姓名、住址、出生日期、工作单位、收入状况以及其资金来源等。金融机构应对大额购房的资金流向进行密切关注,对于一次性全额缴纳房款或分批大额资金流向房地产业的资金往来进行重点监测,分析购房者购买的房屋与其收入状况是否相符。
  
  (四)建立对异地购房、多次购房、购置豪华住宅等购买者的收入情况申报制度
  
  现阶段可根据各地经济发展水平和居民收入等情况,制定豪华房屋标准。购买者在购买豪华房产、异地购房或多次购房时,除按规定对购房者进行身份识别外,应要求购房者提供收入来源情况,必要时可通过外围进行调查。
  
  (五)开展房地产领域的反洗钱宣传工作
  
  结合房地产行业的经营特点、洗钱犯罪的规律和手段以及一些相关案例,有针对性地在房地产行业开展反洗钱宣传工作,以推动房地产领域的反洗钱工作的开展。

 
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